Оформим договор купли-продажи участка без межевания за несколько недель, по расценкам, ниже, чем у большинства конкурентов. Начиная с 2018 года, правила оформления земельных участков немного упростились, так как органы местного самоуправления ранее заявляли о невозможности приобретения данных объектов недвижимости без межевания, что сильно усложнило завершение уже начатых операций по регистрации. Многие собственники объектов недвижимости спрашивают, как купить участок в СНТ без межевания, и ниже подробно описывается рассматриваемая процедура, а также все юридические ограничения.
Правила заключения сделок с землёй
При оформлении сделок с землёй, согласно российскому законодательству, требуется обязательное соблюдение следующих правил:
- Согласно ФЗ №122, все сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации права собственности в пользу покупателя поле выполнения всех условий договора купли-продажи.
- Сделки с землёй могут заключаться как между физическими, так юридическими лицами, либо муниципальными образованиями.
- Правом собственности на ЗУ обладают только те физические или юридические лица, которые при приобретении данного ЗУ руководствовались законами и Земельным Кодексом РФ.
- Объектами собственности могут быть только те ЗУ, которые не исключены из оборота по решению властей.
- Если на собственность претендуют сразу несколько физических или юридических лиц, в документе о государственной регистрации права прописываются доли каждого из участников сделки, согласно ранее достигнутым договорённостям между сторонами.
- Запрещается разделение права собственности на земельный участок и официально зарегистрированное капитальное сооружение, которое на нём располагается, если у обоих объектов имеется один собственник.
Инструкция по приобретению земли
В большинстве случаев, покупка земельного надела производится при участии риелтора, но стороны договора могут обойтись без него, в случае, если они досконально выполняют следующие обязательные шаги при оформлении сделки:
- Поиск нужного земельного участка по заранее определённым будущим покупателем параметрам.
- Проверка наличия документов собственности, а также инспекция приобретаемого объекта на предмет юридической чистоты, отсутствия обременений и задолженностей.
- Составление договора купли-продажи с указанием этапов платежей и порядка передачи прав собственности в пользу заинтересованного лица.
- Обеспечение гарантий на приобретение надела для продавца, в виде аванса или задатка в заранее оговорённом размере, который также указывается в договоре купли-продажи.
- Выбор минимально приемлемого для обеих сторон сделки способа оплаты полной стоимости объекта недвижимости, а также определение гарантий исполнения обязательств как покупателем, так и продавцом, например, через банковскую ячейку или через аккредитив.
- Подписание итоговой версии договора купли-продажи объекта недвижимости.
- Оплата полной стоимости договора за земельный участок выбранным и указанным в договоре способом.
- Проведение процедуры государственной регистрации права в пользу нового собственника земельного участка с оформлением соответствующего свидетельства установленной формы.
Продать участок без межевания
Чтобы продать земельный участок без проведения межевания, собственник данного объекта должен быть готов к тому, что юридическая процедура является нестандартной и не может подчиняться законам РФ. Однако, такая сделка в нынешнем году стала возможной как теоретически, так и практически, что особенно актуально при необходимости срочной продажи объекта.
Данная процедура представляет собой множество сложностей, но, для проведения сделки, потребуется поднять, по возможности, старую документацию в следующем объёме:
- Кадастровый паспорт с указанием координат углов и границ земельного участка.
- Старый проект межевания территории.
- Свидетельство о собственности, оформленное в соответствии с законодательством, действующее на тот год, когда осуществлялась последняя регистрация права.
- Выписка из кадастрового плана или публичной кадастровой карты, что данный участок действительно существует и зарегистрирован в органах местного самоуправления.
Чаще всего, участки без межевания расположены в СНТ, и на документах собственности указана фраза «без определения границ», но физически координаты данной территории понятны и обозначены на местности, проверяются натурными замерами. Если в документе присутствует графический план, это означает, что межевое дело ранее проводилось, и собственнику рекомендуется вызвать геодезистов для проверки этих сведений. Продавцу следует учесть, что наделы без проведения межевания влекут за собой множество рисков для потенциального покупателя и стоят существенно дешевле, чем недвижимость с полным комплектом документов.
Можно ли купить?
Многие заинтересованные лица, которые отслеживают выгодные предложения на рынке недвижимости от собственников, интересуются, можно ли купить земельный участок без межевания. Эксперты рынка и профессиональные юристы поясняют, что данная сделка может быть совершена, при наличии следующих обстоятельств и выполнения ряда условий, в частности:
- Если у собственника имеется законно обретённый договор купли-продажи или другой официальный документ, а также свидетельство государственной регистрации права на объект недвижимости.
- Если отсутствуют третьи лица, имеющие законные права, которые могут воспрепятствовать совершению сделки.
- Если собственник участка без межевания в СНТ попал под действие закона ФЗ-93 о «Дачной Амнистии», который подразумевает возможность отчуждения объекта недвижимости без межевания.
- Если на приобретаемой недвижимости отсутствуют капитальные сооружения с повышенной оценочной стоимостью, подлежащие обязательной регистрации в органах местного самоуправления.
- Если покупка участка без межевания осуществляется после предоставления старым собственником официального документа – выписки из ЕГРН о наличии идентификационного номера объекта, с пометкой «не имеет чётких границ».
Таким образом те заинтересованные лица, которые задают вопрос, можно ли покупать участок без межевания, должны осознавать возможные риски и последствия, начиная от претензий третьих лиц, а также отмены дачной амнистии, что может принудить их к обязательному проведению межевого дела с оформлением полного комплекта документов на землю.
Кто может покупать?
Когда у заинтересованных лиц возникает вопрос, можно ли купить участок без межевания, важно также понимать, кто может покупать такие объекты недвижимости.
Сделки с подобными объектами недвижимости, земельными наделами без проведения межевания, возможны для любых физических или юридических лиц при условии, что они осведомлены о возможных рисках и последствиях подписания таких договоров и обретения свидетельств о государственной регистрации права.
Риски
- Возможно несоответствие реальной и заявленной площадей ЗУ.
- Недостаточная законодательная база при проведении споров с соседями или другими заинтересованными лицами в судебном порядке.
- Все дальнейшие работы геодезистов и оплата госпошлин для оформления документации становятся ответственностью нового собственника земли.
- Снижается реальная рыночная стоимость земли, что особенно актуально, когда участок приобретается, как инвестиционная покупка.
- Могут возникнуть проблемы с дальнейшей продажей объекта, передачей его в дар или оформлением наследственного права, особенно при отсутствии завещания со стороны правообладателя.
- В случае корректировки законодательных актов, могут возникнуть споры о законности капитальных сооружений, воздвигнутых на таких объектах недвижимости.
Когда межевание участка обязательно?
- Если ЗУ состоит из нескольких наделов, которые объединяются в единую территорию с новыми границами.
- В случае, если производится любая корректировка границ ЗУ, например, выделение сервитута или отступ от инженерных трасс.
- Если имеются судебные споры с третьими лицами, претендующими на данную территорию, либо её часть.
- Если ЗУ участок имеет несколько собственников, согласно свидетельству о государственной регистрации права, часть из которых желают оформить свою долю на себя с целью её последующего отчуждения.
Как купить участок без межевания?
- Выбирается интересующий нового собственника ЗУ.
- Проверяется наличие официального свидетельства о регистрации права собственности у продавца с пометкой «без определения чётких границ».
- Проверяется наличие кадастрового паспорта без графического плана границ, выписки из ЕГРН.
- Составляется нотариально заверенный документ о согласии обеих сторон на приобретение ЗУ без межевания.
- Оформляется договор купли-продажи с указанием всех нюансов, включая порядок оплаты, передачи и оформления права собственности.
- Производится оплата, оформляются регистрационные документы в пользу нового правообладателя.
Заключение
Эксперты настоятельно рекомендуют проводить процедуру межевания земельных участков перед продажей, так как это повысит статус земли, поднимет её стоимость, а также избавит от многих рисков и проблем новых собственников, в том числе от судебных споров с третьими лицами или соседями, вмешательство государственных структур в право обладания новым собственником обретаемого объекта недвижимости и любыми капитальными сооружениями на нём.
