Возможна ли продажа земли без межевания?

Продать участок без межевания можно в случае, если у собственника на руках имеются правоустанавливающие документы с идентификационным номером, объект принадлежит одному частному или юридическому лицу, право собственности перешло ему на основании нормативных актов и в соответствии с законодательством РФ, на отчуждаемой земле нет спорных капитальных построек, а от соседей или других заинтересованных лиц отсутствуют претензии, препятствующие осуществлению данной сделки. Ниже подробно описывается, можно ли продать участок без межевания, а также пошаговая процедура осуществления данной юридической процедуры, без наступления серьёзных последствий для обеих сторон договора.

Многие собственники объектов загородной недвижимости, особенно в СНТ, интересуются, можно ли продать земельный участок без межевания?

Согласно ФЗ-218 от 2015 года, в отличие от предыдущего законодательного акта от 1997 года, прямое указание на обязательное межевание территории, подвергающейся отчуждению в пользу новых собственников, с определением чётких границ, отсутствует. Данной лазейкой пользуются юристы и эксперты рынка, которые сопровождают сделки по купле-продаже, дарении, наследовании и другие операции с такой спорной землёй. Однако, закон ФЗ-218 напрямую указывает, что каждый ЗУ, подвергающийся реализации или передаче права собственности, должен иметь кадастровый паспорт с указанием координат. Это означает, что теоретически межевое дело должно быть проведено обязательно, с определением границ участка, но эксперты рынка также предлагают различные варианты законного оформления такой земли, предупреждая о возможных рисках и с учётом выполнения следующих условий:

• Если новый собственник после приобретения земли обязуется провести межевание с получением нового кадастрового паспорта на ЗУ.
• Если существуют нотариально заверенные договорённости о взаимном согласии на совершение данной сделки от всех заинтересованных лиц.
• Если участники сделки заключают договор, подразумевающий передачу задатка, после которого сторона, в интересах которой осуществляется отчуждение имущества, проводит межевание ЗУ.

Чтобы точно понять, нужно ли межевание при продаже земельного участка, необходимо удостовериться, что у старого собственника отсутствуют споры с соседями или другими заинтересованными лицами, а объект недвижимости должен быть проверен на юридическую чистоту.

Особенности сделки купли-продажи

Чтобы наиболее полно ответить на вопрос, можно ли продать дачу без межевания, необходимо понять все особенности данной сделки купли-продажи, которые в деталях описываются далее:

Сложности

• Возможна корректировка площади ЗУ после оформления кадастрового паспорта.
• Возможны споры с соседями или другими лицами, в том числе, в судебном порядке.
• Возможны сложности с оформлением завещания, договора дарения.
• Сложности с узакониванием капитальных построек на участке, особенно при наличии обременений.
• Риск проигрыша судебного процесса, из-за отсутствия доказательной базы.
• Главная сложность – данная процедура является условно законной, но, согласно последним ФЗ, каждый собственник ЗУ обязан иметь кадастровый паспорт.

Подготовка к сделке и документы

• Писк нужной земли.
• Заключение договора с агентом или юристом.
• Заключение договора купли-продажи.
• Проведение регистрации договора в МФЦ.
• Определение границ участка после внесения потенциальным покупателем задатка.
• Получение кадастрового паспорта.
• Оплата земли по договору.
• Передача прав собственности с оформлением правоустанавливающих документов через Росреестр.

Перечень документов, необходимых для продления далёкий, подробно описывается ниже.

Как продать долю или часть надела

В случае, если участок не размежёван, но принадлежит нескольким собственникам, заинтересованное лицо может вычленить долю с целью её последующего отчуждения в интересах третьих лиц, только при условии проведения геодезической разбивки территории и межевания данной земли.

Стоимость

Если собственник планирует продать земельный участок без межевания, следует учесть, что данная процедура является индивидуальной, фиксированных расценок на оформление данной недвижимости не предусматривается. Цена складывается из следующих прямых и косвенных факторов:

• Территориальная принадлежность участка, юрисдикция конкретного органа местного самоуправления.
• Особенности рельефа территории, наличие водоёмов или лесных массивов на территории.
• Общая площадь земельного надела.
• Удаление ЗУ от федеральных или других трасс с твёрдым покрытием, транспортная доступность территории.
• Сложность проведения геодезических процедур.
• Наличие, комплектность, дата издания, качество исходной правоустанавливающей документации на объект.
• Существует ли необходимость проведения геодезических работ с оформлением топосъёмки.
• Существуют ли спорные вопросы с соседями или третьими лицами, которые могут повлиять на результат сделки.
• Кто будет оформлять правоустанавливающие документы и проводить регистрацию ЗУ в органах Росреестра, сам владелец, покупатель или профессиональные агенты кадастровых учреждений с наличием лицензий государственного образца.

Стоимость оформления участка без межевания в СНТ составляет от 5 до 10 тыс. руб., ИЖС – до 20 тыс. руб. При необходимости регистрации и оформления договора купли-продажи в отношении коммерческих наделов, цена рассчитывается по смете индивидуально.

Изменения 2023 года

В 2018 году ГД РФ разработала и внесла ряд поправок в законодательство, которое регулирует порядок регистрации ЗУ и выдачи свидетельств о собственности. Согласно данным корректировкам и обновлениям, продать участок без межевания в 2023 можно, при выполнении следующих условий:

• В настоящее время действует дачная амнистия, которая подразумевает возможность продажи земельного участка без межевания, но при условии наличия у собственника кадастрового паспорта, что говорит об определении границ с конкретными координатами.
• Стороны сделки могут заключить договор о предварительной покупке земли, покупатель вносит задаток, после чего проводит процедуру межевания и получения кадастрового паспорта. Выполнение данных условий законно и не подразумевает наступление юридических последствий в будущем.

Таким образом, чтобы понять, можно ли продать земельный частик без межевания, новый собственник должен обезопасить себя и исключить сложности, то есть, самостоятельно определить границы, что позволит ему избежать судебных споров с соседями или претензии со стороны третьих лиц, в том числе, от государственных структур.

Разъяснения Росреестра

Согласно разъяснениям Росреестра, собственник ЗУ обязан оповестить заинтересованное в покупке лицо об отсутствии кадастрового паспорта и межевания для своего объекта. После этого, для отчуждения участка без межевания, выполняются следующие шаги через МФЦ по упрощённой схеме:

• Предварительные договорённости между участниками будущей сделки.
• Оформления и подписание договора купли-продажи, переуступки прав или дарения, с выполнением всех условий, обязательств со стороны продавца и покупателя.
• Регистрация подписанного всеми сторонами договора в МФЦ.
• Оплата требуемой государственной пошлины.
• Оформление правоустанавливающей документации.
• Передача полного пакета документов в МФЦ.
• Написание заявления на проведение процедуры регистрации в отношении нового собственника.

Собственнику ЗУ следует учесть, что рыночная оценочная стоимость его недвижимости при отсутствии соответствующих документов, касторового паспорта, будет существенно ниже, чем земли, оформленной в соответствии с законом, в отношении которой не предполагаются юридические последствия или судебные споры с соседями или другими третьими лицами.

Исключительные случаи

В РФ существует множество ЗУ, которые были оформлены ещё в Советское время, то есть, до 1993 года, когда процедура межевания ещё не проводилась, и точная граница таких наделов так и не была установлена. В таких случаях, собственнику для продажи таких земель в СНТ, рекомендуется оформить кадастровую документацию через органы Госгеокадастра.

В случае, если ЗУ является собственностью сразу нескольких лиц, например, родственников, межевание долей для такого участка не требуется, так как в правоустанавливающей документации указывается коллективная собственность на полную площадь рассматриваемого объекта недвижимости.

Сделка со спорной неразмежёванной землёй существенно упрощается, когда существует документ о государственной регистрации права, выданный органами ЕГРН, что говорит о наличии кадастрового паспорта в отношении данного объекта.

В таких случаях продать участок без межевания становится гораздо проще, и забинтованное лицо делено оформить сладкие документы:

• Составить договор купли-продажи, заверенный нотариально.
• Подготовить и предоставить в регистрационный орган квиток, подтверждающий оплату государственной пошлины, согласно действующим тарифам.
• Все участники сделки должны присутствовать на подписании договора лично и предъявить документы для идентификации личности.

Несмотря на наличие исключительных случаев, начиная с 2018 года, государство создаёт все необходимые условия, чтобы каждый собственник ЗУ участка, вне зависимости от его статуса, проводил процедуру межевания, что избавит его от множества проблем и сложностей впоследствии.

Главная > Статьи > Можно ли продать участок без межевания

Продать участок без межевания можно в случае, если у собственника на руках имеются правоустанавливающие документы с идентификационным номером, объект принадлежит одному частному или юридическому лицу, право собственности перешло ему на основании нормативных актов и в соответствии с законодательством РФ, на отчуждаемой земле нет спорных капитальных построек, а от соседей или других заинтересованных лиц отсутствуют претензии, препятствующие осуществлению данной сделки. Ниже подробно описывается, можно ли продать участок без межевания, а также пошаговая процедура осуществления данной юридической процедуры, без наступления серьёзных последствий для обеих сторон договора.

Возможна ли продажа земли без межевания?

Многие собственники объектов загородной недвижимости, особенно в СНТ, интересуются, можно ли продать земельный участок без межевания?

Согласно ФЗ-218 от 2015 года, в отличие от предыдущего законодательного акта от 1997 года, прямое указание на обязательное межевание территории, подвергающейся отчуждению в пользу новых собственников, с определением чётких границ, отсутствует. Данной лазейкой пользуются юристы и эксперты рынка, которые сопровождают сделки по купле-продаже, дарении, наследовании и другие операции с такой спорной землёй. Однако, закон ФЗ-218 напрямую указывает, что каждый ЗУ, подвергающийся реализации или передаче права собственности, должен иметь кадастровый паспорт с указанием координат. Это означает, что теоретически межевое дело должно быть проведено обязательно, с определением границ участка, но эксперты рынка также предлагают различные варианты законного оформления такой земли, предупреждая о возможных рисках и с учётом выполнения следующих условий:

• Если новый собственник после приобретения земли обязуется провести межевание с получением нового кадастрового паспорта на ЗУ.
• Если существуют нотариально заверенные договорённости о взаимном согласии на совершение данной сделки от всех заинтересованных лиц.
• Если участники сделки заключают договор, подразумевающий передачу задатка, после которого сторона, в интересах которой осуществляется отчуждение имущества, проводит межевание ЗУ.

Чтобы точно понять, нужно ли межевание при продаже земельного участка, необходимо удостовериться, что у старого собственника отсутствуют споры с соседями или другими заинтересованными лицами, а объект недвижимости должен быть проверен на юридическую чистоту.

Особенности сделки купли-продажи

Чтобы наиболее полно ответить на вопрос, можно ли продать дачу без межевания, необходимо понять все особенности данной сделки купли-продажи, которые в деталях описываются далее:

Сложности

• Возможна корректировка площади ЗУ после оформления кадастрового паспорта.
• Возможны споры с соседями или другими лицами, в том числе, в судебном порядке.
• Возможны сложности с оформлением завещания, договора дарения.
• Сложности с узакониванием капитальных построек на участке, особенно при наличии обременений.
• Риск проигрыша судебного процесса, из-за отсутствия доказательной базы.
• Главная сложность – данная процедура является условно законной, но, согласно последним ФЗ, каждый собственник ЗУ обязан иметь кадастровый паспорт.

Подготовка к сделке и документы

• Писк нужной земли.
• Заключение договора с агентом или юристом.
• Заключение договора купли-продажи.
• Проведение регистрации договора в МФЦ.
• Определение границ участка после внесения потенциальным покупателем задатка.
• Получение кадастрового паспорта.
• Оплата земли по договору.
• Передача прав собственности с оформлением правоустанавливающих документов через Росреестр.

Перечень документов, необходимых для продления далёкий, подробно описывается ниже.

Как продать долю или часть надела

В случае, если участок не размежёван, но принадлежит нескольким собственникам, заинтересованное лицо может вычленить долю с целью её последующего отчуждения в интересах третьих лиц, только при условии проведения геодезической разбивки территории и межевания данной земли.

Стоимость

Если собственник планирует продать земельный участок без межевания, следует учесть, что данная процедура является индивидуальной, фиксированных расценок на оформление данной недвижимости не предусматривается. Цена складывается из следующих прямых и косвенных факторов:

• Территориальная принадлежность участка, юрисдикция конкретного органа местного самоуправления.
• Особенности рельефа территории, наличие водоёмов или лесных массивов на территории.
• Общая площадь земельного надела.
• Удаление ЗУ от федеральных или других трасс с твёрдым покрытием, транспортная доступность территории.
• Сложность проведения геодезических процедур.
• Наличие, комплектность, дата издания, качество исходной правоустанавливающей документации на объект.
• Существует ли необходимость проведения геодезических работ с оформлением топосъёмки.
• Существуют ли спорные вопросы с соседями или третьими лицами, которые могут повлиять на результат сделки.
• Кто будет оформлять правоустанавливающие документы и проводить регистрацию ЗУ в органах Росреестра, сам владелец, покупатель или профессиональные агенты кадастровых учреждений с наличием лицензий государственного образца.

Стоимость оформления участка без межевания в СНТ составляет от 5 до 10 тыс. руб., ИЖС – до 20 тыс. руб. При необходимости регистрации и оформления договора купли-продажи в отношении коммерческих наделов, цена рассчитывается по смете индивидуально.

Изменения 2023 года

В 2018 году ГД РФ разработала и внесла ряд поправок в законодательство, которое регулирует порядок регистрации ЗУ и выдачи свидетельств о собственности. Согласно данным корректировкам и обновлениям, продать участок без межевания в 2023 можно, при выполнении следующих условий:

• В настоящее время действует дачная амнистия, которая подразумевает возможность продажи земельного участка без межевания, но при условии наличия у собственника кадастрового паспорта, что говорит об определении границ с конкретными координатами.
• Стороны сделки могут заключить договор о предварительной покупке земли, покупатель вносит задаток, после чего проводит процедуру межевания и получения кадастрового паспорта. Выполнение данных условий законно и не подразумевает наступление юридических последствий в будущем.

Таким образом, чтобы понять, можно ли продать земельный частик без межевания, новый собственник должен обезопасить себя и исключить сложности, то есть, самостоятельно определить границы, что позволит ему избежать судебных споров с соседями или претензии со стороны третьих лиц, в том числе, от государственных структур.

Разъяснения Росреестра

Согласно разъяснениям Росреестра, собственник ЗУ обязан оповестить заинтересованное в покупке лицо об отсутствии кадастрового паспорта и межевания для своего объекта. После этого, для отчуждения участка без межевания, выполняются следующие шаги через МФЦ по упрощённой схеме:

• Предварительные договорённости между участниками будущей сделки.
• Оформления и подписание договора купли-продажи, переуступки прав или дарения, с выполнением всех условий, обязательств со стороны продавца и покупателя.
• Регистрация подписанного всеми сторонами договора в МФЦ.
• Оплата требуемой государственной пошлины.
• Оформление правоустанавливающей документации.
• Передача полного пакета документов в МФЦ.
• Написание заявления на проведение процедуры регистрации в отношении нового собственника.

Собственнику ЗУ следует учесть, что рыночная оценочная стоимость его недвижимости при отсутствии соответствующих документов, касторового паспорта, будет существенно ниже, чем земли, оформленной в соответствии с законом, в отношении которой не предполагаются юридические последствия или судебные споры с соседями или другими третьими лицами.

Исключительные случаи

В РФ существует множество ЗУ, которые были оформлены ещё в Советское время, то есть, до 1993 года, когда процедура межевания ещё не проводилась, и точная граница таких наделов так и не была установлена. В таких случаях, собственнику для продажи таких земель в СНТ, рекомендуется оформить кадастровую документацию через органы Госгеокадастра.

В случае, если ЗУ является собственностью сразу нескольких лиц, например, родственников, межевание долей для такого участка не требуется, так как в правоустанавливающей документации указывается коллективная собственность на полную площадь рассматриваемого объекта недвижимости.

Сделка со спорной неразмежёванной землёй существенно упрощается, когда существует документ о государственной регистрации права, выданный органами ЕГРН, что говорит о наличии кадастрового паспорта в отношении данного объекта.

В таких случаях продать участок без межевания становится гораздо проще, и забинтованное лицо делено оформить сладкие документы:

• Составить договор купли-продажи, заверенный нотариально.
• Подготовить и предоставить в регистрационный орган квиток, подтверждающий оплату государственной пошлины, согласно действующим тарифам.
• Все участники сделки должны присутствовать на подписании договора лично и предъявить документы для идентификации личности.

Несмотря на наличие исключительных случаев, начиная с 2018 года, государство создаёт все необходимые условия, чтобы каждый собственник ЗУ участка, вне зависимости от его статуса, проводил процедуру межевания, что избавит его от множества проблем и сложностей впоследствии.

Риски, связанные с покупкой участка без межевания

• Возможно возникновение спорных вопросов с соседями или другими заинтересованными лицами на предмет определения впоследствии общей границы разных наделов, принадлежащих двум или более собственникам.
• При продаже участка без межевания, следует учесть, что каждый объект невидимости должен иметь кадастровый паспорт для проведения регистрации в органах Росреестра или местного самоуправления.
• Возникают сложности с вычленением доли в пользу третьих заинтересованных лиц, с оформлением договора дарения или завещания наследникам, так как новому собственнику впоследствии может быть отказано во вступлении в законные права владением ЗУ.
• Любые спорные вопросы с соседями, частными лицами, копаниями, государственными структурами при оформлении кадастрового паспорта автоматически становятся прямой ответственностью нового собственника земли, который купил участок без межевания.
• Когда проданный участок без межевания оформляется в собственность, после проведения необходимых юридических процедур и оформления кадастрового паспорта, его площадь может измениться, на землю могут накладываться обременения, что повлечёт за собой потери правообладателя.

Сложности при продаже участка без межевания

• Споры с соседями.
• Понижение оценочной стоимости участка.
• Частичное нарушение законодательства, которое обязывает проводить сделки с наличием у собственника кадастрового паспорта.
• Невозможность вычленения доли ЗУ с её последующим отчуждением в пользу одного из собственников.
• Сложность с оформлением наследства, договора дарения, безвозмездной переуступки прав собственности.
• Некорректная площадь земельного участка.
• Риск нарушения СЗЗ или наличия обременений, которые могут быть наложены после постройки капитальных сооружений.
• Недостаточная доказательная база для оспаривания прав собственника в суде.

Как продать неразмежёванный участок?

• Составить нотариально заверенный документ об отсутствии претензий со стороны третьих лиц, интересы которых могут быть затронуты.
• Оформить договор купли-продажи, подразумевающего отсрочку исполнения обязательств обеих сторон после внесения задатка.
• Внести задаток в оговорённой сумме.
• Провести процедуру межевания земли.
• Поставить участок на кадастровый учёт.
• Получить паспорт и план с узаконенными границами.
• Завершить сделку, согласно договору.
• Произвести переоформление земли в органах Росреестра.

Какие документы нужны для проведения сделки?

• Удостоверение личности каждого участника сделки.
• Если продавец состоит в законном браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруги, либо свидетельство о разводе
• В случае, если процедура осуществляется силами стороннего агента, потребуется нотариально оформленная доверенность.
• Оригиналы или заверенные копии правоустанавливающих документов в отношении отчуждаемой земли со стороны продавца.
• Официальные документы, подтверждающие, что на ЗУ отсутствуют любые обременения юридического или технического характера.
• При наличии на земле капитальных строений, подлежащих регистрации –кадастровые паспорта и правоустанавливающие документы на каждый из данных объектов недвижимости.
• Рекомендуется также сделать официальную оценку стоимости объекта, предоставить отчёт с указанием рекомендованной, объективной цены на текущую дату.

Во сколько обойдётся покупателю узаконивание границ участка?

Как было сказано выше, данная юридическая процедура не тарифицируется в соответствии с законодательными актами, но, на практике, её стоимость составляет от 5 до 20 тыс. руб., в зависимости от площади земли, статуса ЗУ, то есть, СНТ или ИЖС, а также других прямых и косвенных факторов.

Влияние определённых границ на цену

На стоимость узаконивания земли без межевания влияют следующие особенности определённых границ объекта:

• Сложность проведения геодезических работ.
• Наличие споров с соседями.
• Наличие в непосредственной близости от участка магистрального газопровода, теплотрассы или других инженерных линейных объектов федерального значения, от которых должны устанавливаться санитарно-защитные зоны.
• Сложность рельефа.
• Наличие озёр, рек и других водоёмов на рассматриваемой территории.
• Давность последних официально оформленных документов, определяющих границы для ЗУ.
• Другие факторы, которые могут оказать влияние на стоимость.

Заключение

Для продажи земельного участка без межевания, рекомендует обратиться к профессиональным юристам, которые смогут сопроводить данную сделку без наступления серьёзных последствий для каждой из сторон договора. Однако, лучшим решением будет постановка земли на кадастровый учёт, определение чётких границ и получение соответствующего плана с паспортом, что избавит собственника от многих сложностей и исключит риски впоследствии, а также существенно повлияет на стоимость объекта недвижимости.